刚完成三天的（海口）小镇特训营返回广州，陈仁科老师没来得及休息，就开始了新一轮的忙碌。
星期一一大早，云南丽江龙巢旅游产业投资有限公司总经理和丽萍女士就带着一大摞资料，来到陈仁科老师办公室。第二天，广东恒兆建业投资集团有限公司执行董事陈晏礼女士又专程来到中旗。周三，中交房地产事业部的领导依约又到。三天，三批客人，无不尽畅谈。
1世界第一个鹰猎小镇如何布局？
和丽萍女士的丽江国际鹰猎小镇项目占地约亩，位于云南丽江某镇东北向，南距丽江古城约8公里路程。
陈仁科老师听取了小镇的相关介绍，并与和总一起，就鹰猎小镇的定位、功能、布局、纳西文化的延伸和发展等方面展开了深入的探讨，双方达成了相当多的共识。
1做好顶层设计“小镇项目的前期准备工作做得非常好，可以说‘做什么’比较清晰了，现在最关键是要了解怎么做！”陈老师说，我们要站在一个高度去理解和细化项目到底做什么东西，要主抓纳西文化、鹰猎文化去做功课，但单一的主题太过单薄，我们还要进一步挖掘组合，丰富相关主题。
“做小镇不能想到哪里做到哪，关键是要做好顶层设计，先策划后规划！”陈老师说。
和总说：“留白很重要，我们没有想清楚的地方都不会动！”
“留白也不行，一开始就要想好做什么，不能想到哪一块，就做那一块。”陈老师说，顶层设计包括项目定位、盈利模式、开发模式等内容，我们要设计好小镇的相关盈利点，理清楚各个业态的盈利点和盈利比重，不能过分依赖门票经济；另外还要安排好开发的时序，平衡好滚动发展与长期投入之间的关系，推动小镇持续发展。
和总点了点头。
2明确每个区域的功能准确定位陈老师继续分析：在定位方面，小镇可以分为观光区、度假区、高端商务休闲区等，每个区的功能必须明确对应的客户群，然后再确定放什么东西。
比如，观光区可以增加雀鸟天堂、动物表演秀等活动，还要设计有主题特色的酒店和客栈。但我们必须记住，不靠酒店赚钱，靠旅游产品赚钱。
至于高端商务休闲区，应该承接商务的功能。我们可以邀请国家金融机构、国家文化部门、体育部门等举办各类高端会议，提高项目的知名度。为了实现这种商务功能价值，你要做很多功能不一样的酒店，适应不同人的需求。而度假区不光能看、能玩，更重要是能真正让人放松，同时还能享受度假。
“休假很短暂，度假不能让人来了又来，只有商务才能让人多次往返。客人在全身心放松的情况下，更容易把生意谈成。”陈老师说。
无论度假区，还是观光区，抑或是商务区都会有度假休假的功能，但因为定位不一样，主题不一样，产品不一样，消费群体自然不一样。
3全力展示纳西鹰猎文化在纳西鹰猎文化打造方面，陈老师说，小镇成立了中国第一个少数民族发布的文化基金——鹰猎基金会，由基金会全力做文化的提升，这种想法非常好，我们要做轰动全国、全世界，线上线下，人尽皆知。同时，要把文化产业和商业分开，但鉴于商业与文化的关联性，我们可以开设文化产业公司，繁衍更多的文化产业，比如表演、手游、影视、动漫等。
与此同时，每周、每月都要举办各类活动，设立多个以鹰猎为主题的节日，做到“月月有节过、年年有大会”，如举办鹰猎诗歌大赛、建立鹰猎文化书画写生基地等，通过文化来打造小镇品牌。
4制定猎鹰国际标准做到“八个第一”如何让小镇走向国际是本次谈话的内容之一。和总说，鹰猎文化并非某一个国家所特有，如今已由11个国家联合申报非遗成功。我们正在积极准备，使中国成为第12个申报国家。
“很好！”陈老师现场支招，我们可以利用鹰猎文化申遗的契机，建设12个国家的代表馆（包括中国），推动小镇国际化。
针对猎鹰运动缺乏国际标准的现状，陈老师提议，和总可以率先制定猎鹰活动的国际标准，包括鹰的标准、比赛时间、场地要求、着装标准等，通过标准化来影响中国，甚至影响全世界。”标准制定后，我们可以把鹰猎旅游产业化，拉长产业链，形成旅游闭环，以此推动小镇走向国际舞台。
此外，我们还可以结合小镇的五大项目，建立并挂牌国际游学基地，通过国际游学基地，把品牌延伸到各个领域中去。在此基础上，还可以建立国家青少年素质培训基地，结合儿童牧场、小型高尔夫球练习场等户外运动，培养中国青少年的贵族气质。
“不做则已，要做就做世界第一个鹰猎小镇！”陈老师说，该小镇可以打造“8个第一”：第一个制定鹰猎的规则、第一个完善了鹰猎的全产业链条、第一个将鹰猎文化做到极致......
在此基础上，我们还要重视品牌宣传，塑造强大的IP,同时做好点、线、面的推广工作，进一步提升小镇的国际知名度。
和总非常高兴，顾不上吃午饭，双方聊到下午2点。本次会谈创造性地提出了一种新的合作模式，达成了深度合作意向。陈仁科老师将深度、重度参与鹰猎小镇项目建设的始终。
“这种合作模式可以试验！”陈老师说。
“要试验就在我们这里试验，有这种模式在，我们心里更有底！”和总也兴奋地说。
2房地产调控趋紧，如何开发住宅产品？
第二天（9月26日），陈老师顾不上休息，又接待了陈晏礼女士等一行人。陈董刚一落座，就开门见山地说：“陈老师，您是文旅小镇以及房地产界的专家，经验非常丰富，很希望您能为我们的项目提一些意见。”
第一个项目在广东阳江市，占地2千亩，有较为丰富的地热资源。陈董当场该项目的交通位置不算优越，且温泉资源在阳江比较普遍，在这样的背景下，项目如何做出特色？另外，项目地的山水自然资源如何进行表达，我们到底可以做一个什么样的小镇？
第二个项目在广州沙湾镇，有待开发。“目前房地产调控越来越严厉，眼看就要进入冬季，现在这块地还能不能开发？开发什么产品才能让项目的抗风险能力更强？陈老师对广州房地产市场今后两三年的走势有什么判断？”陈董显得有点焦虑。
第三个项目位于广州番禺市桥。“该项目涉及到城市改建的问题，到底怎样改建比较好？”陈董问。
针对陈董的提问，陈仁科老师从资源价值分析、市场分析、项目定位等各方面提出了建议。
“一针见血”、“画龙点睛”，陈董赞不绝口。双方还约定，国庆节后邀请陈老师对三个项目进行实地诊断，并商讨深度合作的各项细节、条款。
3商业综合体风险大，拿地时如何全盘考虑？
9月27日上午，中交房地产事业部一行4人急匆匆地走进了广州中旗公司。该房地产事业部的副总经理陈总带来了2个项目。
1项目存在三大风险不建议拿地
第一个项目位于兰州市某郊区，项目内有地铁站以及轻轨站，距离兰州市区约16公里，车程为30分钟。按照他们的设想，该项目将打造成商业综合体，总建筑面积为12万平方米。
陈老师听完介绍后，对项目周围的人口密度、拿地成本、楼市走势、商业物业销售情况等方面进行了提问。当了解到更多信息后，陈老师的神色有点凝重。
“这个项目相当于十多年的华南板块，前景是有的，但是多少年能发展起来谁都没有底。”陈老师直截了当地说，并列举了三大理由。
一、项目人气不足。项目的位置好，位于地铁上盖而且规划了广场，对吸引人气有一定的帮助。但是作为省会城市的兰州市，人口才多万，又有多少人愿意来这个偏离城市中心的商业项目来消费？整个城市尚且如此，项目周围人气又能旺到哪里去？
当中交一行人提到“项目有地铁和城轨站，能导入一些人流”时，陈老师摇了摇头：这里虽然有地铁和城轨站，但人口密度过小，人流无法导入，商业很难成活。“广州东站的商业都无法做起来，何况是在远离兰州市中心的城轨站？”
二、成本高、投入大。该项目仅有50多亩用地，且地铁站以及轻轨站已占十几亩，还剩下多少地方去做商业？另外，项目要考虑地铁上盖的复杂性，其成本也会相应的增加。
当听到整个项目投入将达到11亿元时，陈老师忍不住感慨：“成本太高了！轨道交通的存在，会大大增加施工难度和成本。”
中交的领导边听边认真做好笔记。
三、竞争大。项目周围已有两个较大的商业综合体，总体量达到几十万平方米，竞争较为激烈。刚你们提到“项目的去化是建立在近2年市区内商业、写字楼热销的基础上”，但项目所处地不是市中心，不能拿市中心项目进行比对。
“这个商业项目8年能卖掉就不错了！”陈老师说，商业的发展，要考虑人气、位置、交通等三大基础，没有这三大基础，再好的商业模式，都不可能成功。即便在人气好、位置佳、交通便利的一线城市，很多商业综合体还在苦苦挣扎，何况这个项目的人气、交通都不算太好。
中交的领导点了点头，继续介绍了该项目的业态构成，提出了写字楼、商业、酒店、公寓等物业的比例和开发规模。陈老师对此进行了逐一分析：
1.写字楼。该项目的交通环境不算好，所属区域的经济水平不高，基本没有商务氛围，写字楼建起来后谁来办公？
2.酒店。项目周围没有什么人，没有频繁的商业以及商务行为，谁会来这里住宿？酒店建成以后，是自营还是他营？
3.公寓。项目靠近轨道交通，会有噪声污染，谁愿意来这里买房？
4.商业步行街。项目本只有50来亩地，中间还挖了一块地用于做地铁站，根本没有条件做商业步行街。做不了步行街，那么只能沿着地铁站周围做“商业盒子”。所有的商业（近10万多平方米）都压在“商业盒子”上，商业盒子怎么卖？
“我不看好这个项目！”陈老师伸出手掌，在空中做切割状，对该项目进行了“一票否决”。
“商业综合体风险大、难度大，我们千万要慎重，不要轻易介入！”陈老师语重心长地说。
2项目资源好拿地需控制成本
第二个项目在广东某地，占地3千多亩，有亩的天然水库以及很多漂亮的小岛，堪称“世外桃源”。该项目地理位置也较为优越，距离广州市区70公里，1个小时车程。
“这块地可以拿！条件非常好，非常符合我的想法。”陈老师激动地说，随后问了三个问题：一是项目的中心岛都是林地，能否开发？二是水库在枯水期会怎么样？三是项目地土地指标能否拿下来？建设用地有多少？
中交领导解释：这个水库并非水源保护区，因此开发水库并没有限制。另外，水库在秋冬时期水位会下降，但不会很明显。
“好地！要做就做小镇！”陈老师兴奋地说，你们可以采用点状征地的办法，把所有深入水库的小岛都拿下来，然后依山做一些观景平台，每个平台的产品可以不一样。其他的建设用地可以采取土地流转的方式获得，但要控制拿地成本。
陈老师说，在不考虑成本的情况下，我们唯一要做的就是尽全力去呈现想要的东西；而在成本较高的情况下，我们则要首先考虑如何控制成本，再考虑如何尽量呈现想要的东西。这是两种不同的操作方法。
中交一行4人非常高兴，激动地说：“我们这就回去跟公司领导汇报，撸开袖子大干一场！”
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