年11月13日，在上海静安区举办的GCUC全球联合办公峰会中，就“共享办公是商业地产新的主力点吗？”这一论题展开了激励讨论。接下来，为您带来精彩的内容回顾。
主持人：
丁晓宇杭州东方网升科技股份有限公司-迈点副总裁/众数信息总裁
邀请嘉宾：
万里江方糖小镇创始人
陈丽丹上海创智天地发展有限公司总经理
贾丹龙湖集团一展空间联合办公运营总监
刘彦燊WE+酷窝创始人
冯希祥创联工场创始人
李戈T-House首席执行官、飞行者音乐科技联合创始人
丁晓宇；万里江；陈丽丹；贾丹；刘彦燊；冯希祥；李戈
以下均为当日论坛演讲现场速记
第一部分论坛嘉宾自我介绍
主持人（丁晓宇）：我们今天的主题是“共享办公是商业地产新的主力点吗？”分为两个part，第一个是自我介绍；第二个环节是大家互相提问，因为刚才在下面看到有很多问题都是互相想问对方的。地产行、做音乐的、做媒体的、Allen总早前是资本和投资这个版块的、冯总早期是做创业的出身的，为什么全部都投身于联合办公这个领域了，联合办公这个行业为什么可以吸引这么多大咖？首先我们做一分钟的简介，我是杭州东方网升的副总裁、迈点副总裁和众数信息总裁，我们最早在我们酒店、联合办公和整个租赁地产版块的做商业资讯、人才招聘和大数据。下面请各位介绍一下自己吧。
万里江：方糖小镇是一个相信未来创新办公力量的运营商，我们希望做成一个全生命周期的产品，从联合办公到创意办公再到大企业的定制办公，我们希望和所有做联合办公的同行一起，改变传统办公的生态，目前为止我们是全国领先的，同时也是上海最大的，在上海有23个联合办公和创新办公的运营商。谢谢。
陈丽丹：创智天地是瑞安房地产旗下的一个以创新创业作为特色的项目。瑞安房地产在上海很知名的新天地、虹桥天地都是我们的项目，对联合办公这个领域不论是合作伙伴还是自己深耕都做了很多年。像合作伙伴，我们跟裸心社在新天地、虹桥天地都有合作。我负责的创智天地，已经发展了十五年，我们一直在创新创业这个领域深耕。瑞安房地产一家非常具有匠人精神的地产公司，项目不多，但每个项目都非常有我们自己的创新特色，无论在哪个行业里。谢谢。
贾丹：我是龙湖一展空间的贾丹。我们大家汇报一下，一展空间是龙湖推出的创新业务品牌之一，迄今为止发展不到一年的时间，目前已经布局了两大产品线，一个是联合办公，一个是孵化器；目前也布局了两大生态链产品，一个是做购物中心中的联合办公，集合联合办公+联合商铺+联合展示，还有一个生态链是打造办公+居住+娱乐+社交四维一体式的生态链的联合办公，我们简称“商住办”这种CityHub的概念。今天很开心，能听到很多服务商，包括供应商的一些分享，希望会后有机会的话能多多合作。谢谢。
刘彦燊：WE+酷窝现在发展两年半，全国16个城市，46个空间已经开业，55个空间已经签约，也是中国第一个走出国门的联合办公，我们今年在芬兰的赫尔辛基开了海外第一家，今年第三季度开了第二家，接下来也会开在俄罗斯的圣彼得堡和澳大利亚的墨尔本。在我们平台大概有多个企业。我们也在摸索，包括生态圈的打造、为创新企业的服务。联合办公总体来讲还是一个很早期的行业，所以每家所针对的也不一样，有些是宽，有些是广，有些是深，有些做内容为主，有些以规模为主，毕竟大家都是在摸索，一路前行吧。谢谢。
冯希祥：创联工场，冯希祥，来自于岛城青岛。创联工场在联合办公这个行业里深耕十年，主要布局在山东省的青岛、济南，同时在杭州、南京等其他城市也有布局空间，目前为止已经覆盖10个城市，30余个联合办公空间，入驻企业超过家。我们采用“空间服务+融资直投+资源链接”4.0加速服务的模式，着力打造“资源互通，相互赋能”的生态圈，为入驻的创新企业提供覆盖全国的全生态顶级办公服务体系。今天很高兴来参加GCUC的峰会论坛，主要目的有两个，一个是跟各位大佬们多多学习交流经验，其二就是要说一下，联合办公在二线城市还有很多发展空间，欢迎大佬们多来投资，挖掘非北上广城市的市场潜力。谢谢。
李戈：各位好，首先感谢主办方和P2的邀请，我是T-House的李戈，我们可能和联合办公是离得比较远的。简单讲一下T-House。T-House是太合音乐集团、P2还有飞行者音乐科技一块联合投资的音乐空间。我们希望可以降低音乐行业的专业服务门槛，去满足普通人对音乐消费的升级需求，我们的产品非常简单，就是成为我们的会员，做个广告我们的会员价只有99，可以干嘛呢？可以每个月看两场音乐演出，它意味着什么呢？全中国小型的LiveHouse演出每场大概是-，在T-House成为会员，两杯咖啡的钱可以看两次演出的机会，同时还有一个小时专业录音棚的使用时间，和一个小时排练室的使用时间。所以，今天坐在这个椅子上，我可能是最大的一片绿叶，衬托一下联合办公和内容合作的可能性。谢谢大家。
第二部分共享经济是商业地产新的“主力点”吗
主持人（丁晓宇）：好，接下来我们大概还有35分钟的时间。等会两位女士要注意一下，因为今天所有的东西都是基于地产空间在做的，刚刚冯总说“我是来上海拜访的”，但是他布局的所有东西，不管是杭州还是南京我觉得离上海也不远了，有可能他已经看到了上海的潜力。所以在将要开始的第二个part里面，我们有个环节就是说，联合办公是不是商业地产新的主力点，把它换一个主题，就是你们各个公司带着不同的目的，你们公司各个属性都不一样，为什么进联合办公这个行业，它的利益点，从你们公司的角度到底是什么，你们可以互相的提问问题。
陈丽丹：刚刚在台下就有人问了这个问题了，就是“联合办公不一定有很大的赢利点，发展也呈现参差不齐，你们公司为什么也想加进来，把这块肉分一分？”我当时已经回答了：因为联合办公其实还是办公，对于商业其产来说，联合办公还是很大一块，这么大一个新的趋势，地产商不去涉猎这个环节，也是说不过去的。
但是我觉得有两种，一种是被动的，当你在地产上有一部分是非常的鸡肋的位置，你当时在想这些位置怎么去处理的时候，可能联合办公是一个出路，通过一个包装，通过一个打造，不仅仅把鸡肋解决了，还能成为一个新的亮点，我称之为被动的；第二个是主动的，商业地产还是在商言商，我可能跟在座的很多人不一样，很多人都是在做众创空间、联合办公，无论是资本方还是运营方，我真的还是负责商业地产的，所以对自己是有要求的，我对地产的增值保值的潜力还是摆在那边的。
什么意思呢？就是当你的商业到达一定程度的时候，你怎么商业有一个很大的增值空间，你对你的定位，你对你的产品组合，你对你未来的办公增长点在哪里，这个时候你可能会主动去调整各个产品的比例，那联合办公带来的亮点、亮色以及这些配套，可能是我们要考虑的。所有商业地产已经是你不迈进这个门槛也要迈进去了。
主持人（丁晓宇）：您大约说一下联合办公这个行业是多少，让大家觉得“这个商业地产我还是能做做的”对么？
陈丽丹：我们现在这个品牌，甲方也是说，我们是需要他们付我租金的，付租金的话，对我们的投资要求是不会低的。
万里江：我接触过很多开发商，我觉他们的心态是这样的：我这里有一个新的板块要尝试一下，我的整体付租金，最好能自负盈亏，不要对他有一个要求，但是租金是可以稍微打点折的。这已经是目前最好的状态了。但是我也想说一下，看你第一句说“联合办公也不怎么挣钱，我还要把它引进来”感觉很为难。
我一定要阐述一下，这个题目叫“联合办公是不是商业地产新的主力点”，可能也是他们想的。我觉得对于商业地产商或者开发商来说，什么是商业地产的主力点，谁给这个商业地产赚钱谁就是主力点。其实商业社会很简单，不管什么概念，它也要挣钱的。如果说他这个主力点不挣钱，那他会亏钱。
但是这个主力点有两种，一种是他在商业地产中占了很大一个部分，他贡献了最大的租金收入；还有一种主力点是他也占了一部分面积，但不是非常大，但它能给商业地产带来很大的人流和让其他的商户交更多的租金，比如当年的沃尔玛至于万达广场，沃尔玛的租金很低，但它人流很大，它能补充其他商业，从而其他商业的租金会更高。比如很多新的写字楼开张要引进一个星巴克，星巴克也许租金很低。
主持人（丁晓宇）：万总，我刚刚就想问，咱别打比方，比如租金那个部分，它的租金占多少啊，怎么谈的？这个可以直接说说嘛？
万里江：所以说，目前的联合办公处理难消化的位置，是一个很好地结合。并不是说有多少概念，我认为是一个很好地结合的。
这里我也想提问一下：像龙湖这么大的企业为什么也想做这么“脏乱差”的企业呢？
贾丹：借刚才的话题我再讲一下，我从来不觉得联合办公是一个不赚钱的项目，也从来不觉得它是一个“脏乱差”这么艰难的业务。我就举个例子吧，我们在上海的虹桥天街，在虹桥火车站那边整体项目的话，商业是20万，我们的联合办公占了两万一千平。我就说一下我们的商业机密，目前我们做联合办公的价格和之前交给商业租金的价格，我们做到了2.5倍的溢价。我们交给商业的租金也是按照市场行情来交的。
所以我觉得，联合办公如果做好了的话，会对商业租金有一个溢价的能力。其次，我们做这个业务不光是租金上的增幅，更多的是我们可能是商场最大最稳定的一个主力点，然后商业也是我们最丰富，配套最齐全的一个商业配套。所以我们也是做联合办公+联合商铺+联合展示做这种商业综合体的联合办公产品。所以之前我们商场里商铺的租户，就是在我们联合办公里进行办公，然后我们的客户在商场里进行消费这样一个非常好的结合。
刘彦燊：我觉得从商业地产的角度，特别是以商业为主，不是综合体的较量，像瑞安、龙湖这种，联合办公主流是一个配套，并不是一个主力，所以这个主题，我觉得起码到现在离主力还是差很远的，虽然我是做联合办公的。从联合办公的角度来讲，我们最大的体量能做到-0。目前的情况下，就20万的商业体来讲，只是从联合办公的角度他是很难定位的，很难定位这个商业。从这个整个商业体的定位，它的目标客群从他周边的设施来讲，只有商业发展他才能做出这个定位。他要考虑联合办公在这个地方占一个什么样的比重，他把这块切出来，他想起到一个什么样的作用。
比如龙湖陈总刚才说，我可以拿到2.5倍的租金，这已经很厉害；那瑞安可能说我不知道联合办公将来会发展成什么情况，所以我作为地产商，我先插一只脚进去，我试试这个行业的发展前景，这些都是在这整体定义商业地产时，把联合办公作为一个配套，并不是说这是主力，起码从目前来讲，将来不知道。
联合办公我们不能只看到他目前共享办公的一个概念，其实我们真正在做的是整个空间的运营，将来肯定是一个新的办公环境的走向。我们以“共享经济”作为一个核心，还有我们长久的革命，将来办公场景是什么样，我觉得因为联合办公，我们提早的进入了人与人的这种体验，因为传统办公更多的是以空间为重心、以地区为中心，而联合办公更多是入驻团队提供的服务，我能提供给他什么样的服务，让他产生了这种的黏性，所以说，我们可能更知道将来办公的需求，我们可能先吃了螃蟹了，这些是传统办公没有办法做到的。
主持人（丁晓宇）：我觉得Allen总说的偏向于刚刚说的防守逻辑，有这么多的东西必须要去做，或者有很多东西在等着做，是吧？联合办公是整个办公的商业业态非常少的一个部分，不够那么大，我相信每个做联合办公的人都是一个有情怀的创始人，立足当下，放眼未来。我尤其想知道，当下怎么活下去，尤其是已经到这个阶段了，究竟这个部分是怎么在做的，未来的状态是怎么样的，这些我们可以想象，但是我们首先得活过明年和后年，这样的一个情况。我觉得顺着这个话题对大家意义更大。冯总，你刚开始创业创了这么多，为什么一头扎进了这个行业？
冯希祥：是的，开始创业不是做联合办公，但是创业的经历让我知道创业需要什么，而联合办公是未来商业办公的趋势，是创新创业项目的推动者。其次，现在的联合办公整个行业都是在创业，大家都还在摸索。所以我现在依然是一个创业者，今天来的同行大部分也都是创业者的角色。我想，在座联合办公的同行们都有一个共识，就是联合办公这个行业它本身利润没有多高。创联工场从08年开始做，真正开始盈利是12年，整整亏了4年。从12年开始之后，创联工场才开始赚点钱，为什么一直坚持做下来呢？因为联合办公室是个非常有意思的事情，在行业里这10年，我看到了联合办公它会成为未来办公的主流，只是时间问题。还有今天这个主题“共享办公是商业地产新的主力点吗？”，我觉得现在说为时尚早，但总结创联工场十年来遇到的情况，起码对商业地产有两点影响。
首先，我们最开始从济南、青岛两个城市开始做联合办公的时候我们有个发现，我们创联工场所在的写字楼，租金会比周边同品质写字楼的租金坚挺一些，也就是说联合办公空间对商业地产、写字楼是有保值甚至增值的效果。比如说，我年拿的时候是2.5，周边也是2.5，如果两年之后，我们这个房子可以涨到3块，别的房子还在2.5。所以联合办公本身对商业地产的带动作用是非常大的，他是一个很有效的配套。这是第一个，对写字楼的保值、增值作用。
第二个是对商业项目，刚才万总也讲了，其实我们也有几个在商场里面的，我们武汉的项目就是商场主动来找的我们，今年6月份开业，整体效果不错，商场也是看中了我们自带流量的属性，入驻客户在商场消费，商场也给我们的入驻客户提供的方便。这也非常符合我的一个观点：联合办公和商业地产是相互成就的，双方的关系是双向的。今年在青岛有两个大的综合商业体在谈合作，都在3万平方以上。他们希望在这个综合商业体里面加上联合办公元素，所以说从现在我们创联工场自己的切身体会来说，就是，联合办公会成为写字楼或者综合商业体的标配。它附带流量的属性和它的联接能力，会成为未来商业办公的标配。
主持人（丁晓宇）：还要问一下T-House，当时为什么和Bob做了这个事，音乐空间和联合办公联合在一起，它有可能有增效，是不是才闯进来的。
李戈：首先，我想说一下刚才听几位老总说的一些想法。第一个，我觉得类似这样的论坛应该还有很多。比如说这种论坛可以是和音乐行业结合的一个论坛，然后我们讨论如何解决行业中存在的一些问题，我们能给联合办公还有商业地产带来什么。
首先，我是一个好租户，一个演出场所我可能就需要平，后续的电以及其他的设施，我希望能有一个整体的服务商给我解决。至少从我的业态来说，我和联合办公在商业地产上不冲突，而且可以满足你的人流需求。再一个就是，我所处的行业本身是需要整合的，我个人理解的整合，一种是物理上的整合，联合办公是天然带有这种优势的。
音乐行业大家第一个反应是对普通人来说它是一个名字，一场演出，但实际上对于我们行业内来说，他意味着一位词曲作者，制作人，经纪公司。从办公层面上来说，我们需要一个场所，需要有一个整体的服务商来解决我们在行业内的整合问题，可以设想一下，如果有一个平层，我们假定他平，它里面是整个音乐行业的业态，他可以辐射出来的价值有多少，我觉得是显而易见的。
所以从这个角度来说，我觉得论坛从商业地产的角度可以容纳是联合办公、还是餐饮或者其他，另一方面也可以和影视行业、音乐行业联合，看能给我们带来什么，因为我们天然是自带流量的。比如说粉丝，我在T-House做一个某个名人的生日会，他可能瞬间就可以来几千人，那这些人怎么沉淀在这个场所，那就更简单了，我可以把明星的一些工作室、衍生物放在这个地方，那他总好过做餐饮，总好过你们去想说我的平效比是多少，我可以在每个环节做到多。
我觉得很简单，服务好一个行业，联合办公应该就成了。那联合办公成了，就可以反向商业地产谈条件：你可以给我一些更好的条件，包括一些服务的解决方案。回到刚才你问的问题。我去选择和P2合作，非常简单，他可以专心让我去做我自己的事情，那么任何其他有关地产的一些杂七杂八的，类似像刚才几位老总聊到的“苦活脏活”，那P2来替我解决。
那我们在一块能不能产生一些其他，或者说一些更高的一些增值的价值在哪，很简单，P2你投我，我的一场演出，我的IP的内容，我来跟你分。也就是说，我们联合在一起，挣得不是地价，不是那个平效比，而是挣得从内容角度出发衍生出来的其他文化消费价值。
刘彦燊：李总讲的很有意思。主持人刚刚问我们说，我们各种不同背景为什么都选择了联合办公。其实我个人认为，这是一个很好玩的事情，跨界、好玩。我的概念一直认为是联合办公先有规模，你要把这个经验积累下来，空间的设计、空间的管理、硬件和软件。下面联合办公走的一条路可能就是先“宽”然后“深”。
李总讲的跟音乐的合作，Bob走在我们前头了，这个就是很好的例子。就是往深去挖。其实我们也做了一些尝试，包括在AR/VR方面，我们一些孵化器是做AR/VR主题的，现在我们在做一个跟动漫有关的主题空间，我想也就是做这个方面，因为在将来的话除了这个宽度之外，深度也是非常重要的一点。刚才李总提出的问题，我们这个行业的人也应该做一些反思。我们还是从商业的角度，商业地产的角度去考虑联合办公，那我们可能就没有真正体验到联合办公和将来的一个联接，或者说一种潜力。我想下次我们搞这种活动的话，真的应该考虑一下。
贾丹：我觉得李总说的很好啊。我们现在也在做一些探索，希望我们联合办公能够打造一个创新产业引擎的这么一个角色。看看我们空间能够聚集哪些产业，能够加速哪些产业。我觉得这些想法都挺好的，具体我们以后如何去落地，我也希望有这种机会能多去交流。
陈丽丹：我再补充一点吧。因为刚才讲的更深层次的。就是众创空间也好，联合办公也好，怎么给一些不同的跨界领域提供专业化的服务。其实，每个地产商有它一个主要的产业，他会有自己的主线。比如说你可能是软件信息服务业，可能是某个领域，那你的孵化，你的众创空间可能是偏向这个的，这样彼此的结合可能比较好。那我刚才回头讲到，为什么地产商要介入众创空间，就是刚刚讲的一个主动的问题，因为这个趋势，未来的发展，传统的办公其实已经不适合了，%适应潮流的发展。未来的办公体系里面，怎样独立的办公，联合办公、公共空间以及其他的配套，它是怎么的比例关系，我们这部分所占的比例，以及他所服务的客户群，你要有专门的分析。这样从未来说的话，可能一个垂直性一幢楼，去打造一个体系，是各方共赢的一个状态。
万里江：每次开论坛我都有一个观点想要分享下，就是我感觉大家对于这个行业给予了非常高的期望，这本身是个好事，但我一直想说的观点就是，对行业本身要有点耐心。如果说年算联合办公的元年，因为大部分联合办公都是年初成立的。到现在就两年多，如果说一个人的话，一个孩子我们说他将来是一个非常出色的音乐家，但他在两岁的时候也要学会说话吧。这就是为什么很多人质疑我们说，我们现在不太赚钱，需要被扶持，现在小嘛，当然需要扶持。你现在做的这么多还是在做二房东，那我现在要先学会生存吧。既然是以空间为载体，最终是要做创新空间和企业服务的。我相信这是很多联合办公共同的目标。
那为什么现在还在做空间呢？先要过空间这一关嘛！本身就是以空间为载体，先要把空间做深、做精、做透，做出一定的规模来，你才能做后面的一些事情。我们也有生存压力，我们也是创业者，所以我觉得我们先过生存这一关，在这过程中，我们也做了很多服务。我们也有压力，所以我的关键词是要有耐心。GCUC再办十届的时候，我们再来谈我们怎么做更多的服务，那么那个时候的很多想法、做法可能都不太一样。
主持人（丁晓宇）：各位嘉宾在一起的讨论有一个非常有意思的碰撞。其实我们所处的空间只是一个物理空间，但是会因为我们所处的社群变化，而组合出不同的力量出来。这才是一个非常有意思的事情。我们各行各业都在里面形成不同的协同、乐趣、兴趣，或者产生各种各样的服务或者衍生。有可能下次可能人会越来越多，我们是基于物理空间来提供的服务，但是他当中可以顺衍产生的价值是有可能没有边界的。
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