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壹︳First

《美国大城市的死与生》的作者简·雅各布斯，对于社区有一种浪漫化的想象，创造出一个词——“人行道芭蕾”：

“早上8点后，当我出去放垃圾袋时……哈尔伯特先生正打开洗衣房小推车的锁，理发师把折叠椅搬了出来，公寓看门人的妻子把孩子放在路边。”

“学生们去上学，背着公文包的男男女女跳上地铁或者出租车，雅各布斯和水果摊主点头致意……我们都知道它背后的含义，一切都平安无事。”

她喜欢这样的景象，而不是非通勤时间都空空荡荡的办公商业区，或者是密度太低看不见人影的远郊住宅区。

在她的书中，将城市的关键词总结为“多样性”、“混合”、“高密度”，认为这样的城市才舒服。

对比她的理念，我们这座城市中各类生活的不便利性，是不是都能找到原因了？

老城区被一拆了之，新区无限制蔓延、大宽马路了无生趣、住宅小区被围墙隔离、大学城和CBD功能单一……

中国过去的大都市，规划了太多上述的内容，看起来仿佛高大上，其实却没有一点烟火气。

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所幸，在城市新陈代谢过程中，大家已经越来越注意到这个问题，开始有意识地对规划理念进行调整——

不再大拆大建、要遵循原有城市的肌理、注意新老建筑的融合、多样性功能、窄路密网……

例如天津现在中心城区的城市更新中，除棚户区改造、修建地铁等，已经不会对老旧小区进行大规模拆迁，主要是对原有老厂房、仓库、校舍等公共建筑的改造。

今年，姜Sir已经写了好几个相关案例：西派国印、花语津郡、绿城诚园、正荣紫阙、南开宸院……

在南开区，也有一个比较典型的城市更新项目——南开。

昨天姜Sir发了一个朋友圈，忽然看到很多朋友留言，才发现仍然有不少人不太了解这个项目。

今天，就给大家补全南开完整的规划资料。

南开鸟瞰效果图

贰︳Second

南开的具体位置，在南开区黄河道南北两侧、地铁2号线咸阳路站上盖。

项目实际上分为A、B、C三个子地块——C地块在黄河道以北，为公建配套，现为项目售楼处；A、B地块在黄河道以南、冶金路与红日南路之间，规划为住宅、商业、写字楼。

实话讲，姜Sir没在南开生活过，所以对南开区也无感。

但在区域房地产市场里，南开区的地缘客户对本区域的忠诚度却是最高的。

据南开的负责人介绍，他们的客户里，40%是周边区域改善，15%是原来住南开、后来搬离、现在想重回南开的。

甚至，还有30%是外阜客户，包括孩子已在天津工作落户、孩子打算在天津接受教育的。

可见，“南开区”三字对市场的吸引力有多大。

昨天在粉丝群里，有一位居住在南开项目旁边的朋友，向姜Sir介绍了在这里居住的体验。

这位朋友讲述的生活，充满了浓浓的烟火气，应该也就是未来住在南开将会获得的体验。

周边与不同年代的旧小区毗邻，足够的人口密度支撑起各类生活服务配套，菜市场、特色小饭馆、各种小店铺……满足你各种生活需求。

市区几条主干道路，将你融入整个市政交通网络。楼下就是地铁2号线咸阳路站，无缝换乘。

到南开大悦城、陆家嘴中心、水游城4站地铁，到东南角5站地铁，滨江道7站地铁，医院2站地铁，到熙悦汇约米……全天津的城市级配套，都能享受到。

未来的写字楼，产业人口进驻，会进一步丰富区域内的功能多样性，令整个区域更加充满活力。

这种生活，也是那种在一片白纸上诞生的新城区所很难获得的。

叁︳Third

南开地上总建筑面积约21万㎡，包括住宅约9.37万㎡、住宅底商约㎡，写字楼约9.2万㎡，写字楼底商约1.31万㎡，社区配套约㎡需自持。

整体规划上，把写字楼和商业放置在黄河道沿线，把住宅放置在南侧。以高大的公建隔绝黄河道上的汽车噪音与人流，保证住宅区的私隐安静。

在公建区与住宅区之间，又分隔出一条内街。住宅底商开口朝向这条内街，与北面写字楼和商业构成内围合。

这样，南开的A、B地块又被一条十字街分隔为4宗小地块。典型“窄路密网小组团”的布局，商办与住宅既互相分离又有所联系，构成有机整体。▼

未来，从一大早开始，出行人群开始向地铁站聚集，写字楼里上班的人陆续到来，开始一天的工作。

楼下的各种商铺也开始繁忙起来，周边的居民、楼上的白领、乘地铁经过的市民……大量且多样的人流，带动各类商铺的火爆。

晚上，写字楼里的白领下班，住在南开的业主陆续归家，在楼下买菜、吃饭，商铺继续着人气。

办公、消费、居住、交通等多种功能聚在一起，使得整个社区在一天中不同时段都充满活力，构成5分钟生活圈，实现“职住平衡”。▼

这么多的城市功能，意味着更复杂的动线，商办的公共区域与住宅的私密区域需要区分，以避免干扰。

正因为有了中间这条内街，令几种交通动线在这条街的南北实现天然分隔。

办公、商业的动线，主要在黄河道和内街上围绕写字楼及底商展开，构成一个开放式的、热闹的公共区域。

住宅区主大门朝向中间的向阳路，只供业主步行，位于商办客流不会抵达的地块南侧，构成安静的私密空间。

据透露，办公楼未来也不会散售，避免小业主过多而引起的业态混乱、人员嘈杂。

项目地下三层全开挖，8个地库出入口均朝向内街。车辆从黄河道拐入冶金路、向阳路、红日南路，再转中间的内街，经底商下的出入口进入地库。

如此设计，在早晚高峰期，业主从地库驾车驶出时，就有3个选择进入黄河道，可以有效避免因出入口过于集中在主干道而引起的交通堵塞。

而且，住宅区人、车出入口天然分离，实现社区内完全人车分流。汽车不允许进小区地面，既避免乱停乱放，又保证业主安全和居住环境不被打扰。▼

而且有一点必须重点提及：南开项目属于地铁上盖。

未来，A、B地块的商办地库部分，将分别有一条通道连向地铁2号线咸阳路站，商办和住宅地块也有通道连接。

南开的业主，今后从自家楼栋乘电梯下楼，穿过地下车库，就能直接进入地铁站。下雨天，伞都不用打。

肆︳Fourth

南开的园林景观以“绿庭雅苑、尊府港湾”为理念，商业的现代感与住宅中式景观的静谧融合碰撞。

整体以“核心为上，宅间为辅”为基本设计骨架，规划“三轴七园”景观礼序，把中国传统文化与现代折线元素结合，打造不同的景观空间。

种植以中式、简约为主要风格，突出设计感和仪式感，将植物的功能与观赏效果完美的融合到景观中，打造典雅、简洁、四季有景的植物景观。

植物选择耐盐碱的当地适应性强的乡土树种，春天以粉色为主色调的山桃花，夏天以遮阴为主的法桐，秋天以金黄为主的元宝枫、冬日结果的金银木，品种能达到约53种。▼

社区规划五重归家节奏：

一级：迎宾归家大堂——主入口尊贵门厅大堂；

二级：礼仪花园轴线——主轴线序列礼仪迎宾；

三级：全龄活动空间——“浣石庭”阳光开敞草坪，结合趣味活动空间、室外会客廊架；

四级：长者空间+宅间休闲场地+四点半课堂——“漫月院”+“晓花坪”+“问道堂”；

五级：入户花园门庭——温馨归家入户。▼

景观轴线效果图

社区考虑到各个年龄阶段业主的需求，设置婴幼儿启蒙区、儿童快乐成长空间、青少年活动及阅读空间、年轻人会客厅和健身空间、长者侍弄花草的种植花园等。

0-3岁的婴幼儿启蒙区，给孩子一个宽阔的场地跑跑跳跳，滑梯、跷跷板、儿童攀岩，周边种植以五颜六色花草为主。

4-6岁儿童快乐成长区，以秋千、儿童健身器械等为主，小伙伴能在一块玩耍。

7-16岁青少年活力区以及年轻人室外慢跑区、室外会客区，周边都是橙白紫为主，营造出清新淡雅氛围。

老年欢乐农场，周边以石竹、矮牵牛等，主要以黄白为主色调的庄重精美花系。▼

伍︳Fifth

南开的住宅部分，A地块为2栋32层高层、2栋17层小高层、4栋7层洋房，B地块为3栋17层小高层、3栋7层洋房。

建筑以中国特有元素作为设计基调，融入津门建筑特有的浑厚、典雅气质，打造富有东方神韵的立面。

通透的大玻璃窗，将室外景色尽收眼底，凹凸有致的套口造型和竖向壁柱在窗口间形成光影变化。

石材基座与园林融为一体，建筑中段汲取南方粉墙黛瓦的配色体系，主要以米黄色为主，搭配少量深灰色，色彩明快。顶部屋檐出挑，线脚与壁柱简洁又不失细节。▼

建筑外立面效果图

目前，项目高层已售，小高层计划本周末开盘，共两款户型：约㎡和约㎡的三居。▼

约㎡三居户型

全部为两梯两户设计，实际出房率约79.17%-80.24%。相当于15户业主共用一部电梯，基本与一梯两户的7层洋房的电梯配比相当。

电梯前室的部分大约6㎡，关上防火门基本无人打扰，等于业主独自使用的室外入户玄关。

摆上储物柜，可以在此换鞋，既可以节省屋内空间，又能保证家居整洁度。尤其是小朋友的滑板车、自行车、沙滩玩具等大件物品，都可以放置在这里。▼

两款户型布局中规中矩，结构方正，尺度适中。

比如约㎡户型，三开间朝南，客厅面宽约4.2米，窗户宽度在3米左右，最大限度增加采光。

餐厅厨房采取贯通式设计，开间同为约3.15米。餐厅中间可摆下1.8米六人餐桌，紧邻厨房动线顺畅，靠墙一侧还有空间放下餐边柜，以扩展厨房使用功能。

厨房半开放式，“U”型布局，动线合理，约4㎡设备间也可充分利用。洗衣机可嵌入台面之下，解决家政功能。

主卧面宽约3.5米，面积约13.5㎡，自带独立卫生间。

另外，这两款户型都是按照精装标准进行反推式设计，因此很多细节都考虑得特别周到。

先看看约㎡的卫生间，把风道、排水立管设置在外面?的位置。这样，就不会占用卫生间空间。

此外，?的位置预留了洗衣机位，正好借助旁边的立管做排水。这样一个交通走道的位置，瞬间就得到充分利用，避免浪费面积。

将来业主装修时，可以在此做一组柜子，把洗衣机、烘干机藏在里面，关上柜门，整洁干净。▼

再看约㎡的卫生间，主、次卫相邻，因此两个卫生间共用了一套排水立管和烟道，统一布置在了次卫中。同样，也节省了主卫的空间。▼

城市会不断生长，也需要新陈代谢。

科学的城市更新，原有的历史肌理被保留，新老社区有机融合，区域功能更加丰富，城市换发新的活力。

而这种城市更新项目，往往又能既享受新规划、新设计带来的居住品质，又能享受老住区的生活便捷。要比一切从零开始的新板块，更多一些“烟火味”。

预计在本周末，南开的小高层计划开盘。首推的60套房源，约㎡户型与约㎡户型各有一半。总价段在-万元区间。

目前，南开区整体新房供应仍处在一个空档期。原有的南开悦玺已基本售罄，后续几个新项目还未入市。

尤其是中端改善产品，市场中可选择余地不大。选择在这样一个节点入市，南开也是想打一个时间差。

-END-

·8·5

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。