郑州地产老炮是一个怎样的群体，或者说标签是什么?每个人都有各自的回答，但总结起来无外乎以下一段文字高度概括：

男性，35-50岁之间，在郑州地产行业谋职10年以上。他们经历过上峰领导布置的任务，取得过引以为豪的成绩，也有外人难以体会的挫败。他们一点一点地熬出自己的职场地位，如今做为房产公司高层，视野独到、阅历丰富、经验老练，极富魅力。

本文的主人公老宋便是其中一位。

此公体型偏瘦，身高，国字脸，博闻强识、诙谐幽默，是财院房地产专业毕业学生中翘楚之一。他看过地产行业的浮浮沉沉，爱学习肯钻研，对行业有着清晰的认知，对未来趋势有着明确的判断。而对于购房，其对城市发展方向的意识尤为强烈。凭借在地产行业多年的锤炼，他对房企的解读、对板块的分析、对楼盘不同角度地解读都值得我们参考。

前不久，老宋告诉我，他即将置换一套房改善目前的居住水平，声称此房用来自住的话和自己的实际需求达到了最佳匹配度，以投资角度而言未来升值潜力也可圈可点——于是，笔者选择了老宋这一典型案例，剖析郑州房市改善时代。

01

老宋于年大学毕业，便投身到房地产行业，迄今已18年。在这18年里，这家房企在郑州虽然称不上老大，但也算得上是后起之秀。

老宋从最初的录用的物业管理员、到置业顾问的一线学习和成长，混迹至30岁即分别担任集团秘书处主任、管理中心总经理和物业公司总经理，后来担任集团某重点楼盘的项目负责人。一路走来他一时一刻也未曾离开这个“激情绽放又神奇吊诡”的行业，也有幸见证了房地产轰轰烈烈、蓬勃发展的黄金时代——

他亲眼所见外来一线房企不仅笔杆子凌厉无比，攻城略地的本事更不在话下，也经历过折戟沉沙的思达置业、远走他乡的金成置业;

他认为过去房地产二十强是一种真正的地产荣誉，如今却只是彰显资本是否雄厚、融资是否顺利的象征，这是整个行业发生的巨变;

老宋感慨道：

“过去五龙口、航海路在郑州人的眼中还都是极荒凉偏僻的地方，如今繁华已有数年;

过去我们都会议论今年做了什么项目，如今更多关心地是企业在排行榜上升了几名;

过去房地产少有杠杆，彼此手里的钱都差不多，如今的房企有钱即是王，钱越多撬动的越大;

过去我们每年外出学习优秀的地产项目，但如今大房企都讲究标准流水线复制;

过去曾经风云一时的地产大佬，或声名狼藉或淡出江湖；

过去毫不起眼的地产新人，也成长公司的中坚力量;

过去房地产行业在调控与放松之间反反复复地前进，如今面临的是如何变革，建立长效机制……”

一切的风云背后，是地产江湖讲不完的枪林弹雨，数不尽的离合悲欢，是韶华渐逝，只剩岁月感悟。

在跨过山和大海，也穿过人山人海之后，老宋已不得不正视自己以及家庭的居住需求。其实，在郑州需求相似的，不止老宋一人。笔者通过大量的用户数据分析，得出这类人群一般具有以下特征：

★他们一般是35-50岁的年纪段，往往三代同堂，家庭成员5-6人，但目前居住的房子基本上是九十年代末的最早一批的商品房。时代进步下，无论是户型面积还是品质功能已经无法与自身需求所匹配;

☆他们对于房产所在区域的前景十分在意，更看重行政驱动的潜力新区，根据是过去深圳经济特区、上海浦东新区、郑州郑东新区等，都是行政驱动下使得区域快速发展;

★他们对于房企的品牌度要求高，到了他们这个年纪特别注重品牌的知名度和安全性，前者是身份的象征，后者是保证楼盘品质的第一因素;

☆他们对品质升级有明显要求，具体可以表现为：

过去不能满足孩子上学，如今很看重学区;

过去不能人车分流，如今要实现人车分流，停车位一定要充足;

过去只有一个卫生间，如今三代同堂要有多个卫生间;

最好带个院子可以养种花草，最好有地下室可以喝茶看书;

小区内部景观绿化一定要好，能够遛弯散步;

周边自然环境一定要好。

——对于未来5年的郑州房地产市场而言，“居住升级”是比刚需还要刚性的需求。老宋的居住需求改变的背后,是郑州房地产市场发生变化的一个缩影。

老宋讲道，“前段时间看过一篇文章，题目叫做《男人四十，人生半局》，不由得让我这个同样已过人生半局的人，开始思索以后的工作和生活。尤其是在生活方面，我已进入一个追求舒适的品质生活，更看重区域发展的前景，看重周边的环境。不仅是善待自己，也善待家人，我们到了这个年纪对于老人和孩子更想多一些关心。所以，四房是必须的，双卫也是必须的，厨房不仅要大、采光也要好，园林景观要做的美，方便父母散步，周边最好能有个公园或者有条河，保证一定的自然生态。”

02

万，是老宋准备此次购房的资金。老宋告诉笔者，“但我发现，对于郑州品质改善群体而言颇为尴尬的是，区域与楼盘的选择范围并不广泛。”

由于夫妻二人都在郑东新区上班，老宋最先着眼的区域就是这几年不少媒体所宣传的宜居大北区，“都说除了东区，最热门的购房区域就是北区了，大运河、东风渠、索须河，宜居环境会不错。经过一番考虑，我们将目标锁定在了惠济北四环外的某著名洋房项目上。此盘为纯改善楼盘，洋房6-8层，一梯两户，精装修，花园洋房外立面为全石材立面，电梯洋房外立面为干挂石材加真石漆，品质还是不错的。于是我开着SUV带着一家老小兴致冲冲地去看房，准备下定。”

但最终老宋却被家人埋怨了一番。经老宋告诉笔者，“妻子说这里真荒凉，缺商业、缺学校、缺各种配套，在此买房的近几年都不会自住。不仅如此，我家老爷子也在说我，买在那个北四环，医院都没有，要是我和你妈有个头疼脑热怎么办?万一我孙子半夜发烧怎么办?”

此时，老宋停顿了一下，点上一支烟，叹了口气说，“后来我也好好想了想，作为业内人士，我应该对自己的购房范围做个精准定位，不应该听一些不靠谱媒体不靠谱的宣传。”

以下为老宋在购房区域选择时的一番烧脑分析——

▼北龙湖不是谁都适合

“万，北龙湖终极置业是不行的。而且我对千万级豪宅的增值性持怀疑态度。当然了对于住在那里的人，应该不会在意投资房产的收益。但我目前还在意，况且北龙湖虽为顶级豪宅所在地，但也不是谁都适合那里，过高的楼面价也决定了其性价比不高”，此外，“再想想其他城市板块，管城核心区、高新区、常西湖等目前根本不适合改善的区域，那基本剩下经开滨河国际新城、绿博、惠济北区、金水三环内、老东区、白沙这几个板块可以买。”

▼滨河国际新城的交通和配套是难以忽视的短板

经开滨河国际新城最大优势是一片蓝图规划，比如有大面积水系、绿化，有地下综合管廊工程，土地指标容积率大都在2.5-3.0之间，很大程度上保证了宜居。但这里价格足够高、距离远、配套需要长时间的酝酿，这对于改善家庭的生活是不方便的;

▼绿博板块有未来，但发展时间要长于白沙

存在同样问题的还有绿博，虽然规划超前，楼盘也都是大户型产品，未来应该也是一个宜居改善之地。

但是公共交通、商业资源、医疗资源、教育资源较为匮乏，短时间内难以形成居住氛围。更何况，在绿博与郑州之间还隔着白沙，得白沙先起来后，绿博才有戏。

▼惠济北区外部配套资源有限

再来看惠济北区，优势是没有物流、没有工厂、大片城中村也拆迁完毕，还有地铁2号线北向延长线。但是小产权、经适房、安置房数量之多以及无序的规划拉低了整个区域的档次。

并且，在房产过快发展的同时，教育非常欠缺，优质中学和小学是很少的；医院的数量和质量无法满足现在高速增长的人口；此外片区的公共交通、就业接纳能力也不太好。

▼金水三环内交通拥堵、生活嘈杂

金水三环内的配套成熟而方便，但随着人到中年，老宋越发对老城区的拥堵与嘈杂心生厌倦。

“环境嘈杂、道路狭窄、绿地少，不少地段更是脏、乱、差。很多家属院和二手房小区亦老、破、旧，物业管理也一般。新房方面，因为很多楼盘都涉及大型城改，为了确保利润，往往容积率做到很高，一个楼盘高于3.5便与改善无缘，居住舒适度堪忧。”

▼老东区板块二手房相对老化、停车位稀少

而老东区板块是第一代富人区，居住环境、学校资源也不错。

但老宋发现，“这里房龄已超10年以上，建筑理念、材料、整体设计等都无法和现在的房子相比，内部设施也老化严重，尤其是停车位稀缺。目前之所以二手房价格成为全郑州最贵，是因为片区内无新房入市。今年至明年，北龙湖有大量新房入市，可以预见的是，未来这个板块的二手房房价上涨空间很有限。”

不过，手握万购房款的老宋还是将自己的区位瞄准了大东区。笔者询问为何，他说——

“因为郑州城市发展只能向东。你看，郑州大北区再向北是黄河，阻断交通和人流；西区常西湖是热门新区，但终归市级推动，再往西便是荥阳，属于丘陵边缘地带；南三环、南四环土地出让过大，房价上涨缓慢且板块内多为物流市场与货车车流，不适合改善。所以，城市只能往东发展。”

“当然了，大东区也不是每个板块都适合。北龙湖、老东区板块还有绿博板块，我们刚才已经逐一分析了，剩下的还有高铁板块、龙子湖高校园区，前者板块内住宅少，后者则是前景不明朗。唯一适合选择的是白沙，所以最终我将目标锁定在了白沙。”

老宋研判白沙的全程思维脉络如下——

★象湖西南板块：这是白沙最早发展的板块，距离郑州主城区近，距离高铁东广场也近，但现在商品房、单位房、安置房、小开发商混杂，居住氛围不纯粹也不高端；

☆象湖东南板块：这是白沙核心区，紧邻贾鲁河，生态资源好，融创、永威、美景、华强、星联置地等品牌强度也大，是最被看好的潜力板块；

★象湖东北板块：这里楼盘不多，仅有建业春天里、智慧城云著、碧桂园象府聚集在郑开大道以北，整体价值不如西南、东南板块，走向成熟所需要的时间长；

对于热门新区而言一定要选择核心区，无论是熟化速度还是投资溢价能力，都是最好的!

所以综合比较下，象湖东南是最适合的宜居板块。

其次，这个板块需要优先