哈喽，大家好，我是“房大白”。一个爱唠嗑的热心人，以个人观点、分析与判断，跟你聊聊哈密楼市。

嘿！又到了一周问答时间。本期，大白帮大家整理了近期大家提问的比较有参考价值的问题，供大家参考。01

不动产证必须办嘛，有房产证不行嘛

早在年年底，全国大部分地区就已经不再颁发房产证，而改发不动产权证了。

现在办证的基本原则是原证还是依然有效的，房屋办理抵押的时候原证依然有效，但是如果是房屋买卖过户，房产证就必须要先换成不动产证，换成卖方的不动产证以后，再过户到买方名下。也就是说，为了方便，房产证换成不动产证会更加方便。0

老是说容积率，容积率是什么？容积率大小对生活有什么影响。

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。反应土地利用程度，使用强度以及经济性的技术经济指数。简单用公示表示，可以理解理解为：

容积率=建筑总面积÷用地面积。

比如说，在面积为平方米的地块上，每层建筑面积平方米，建层，总建筑面积00平方米，容积率就是；如果建3层，总建筑面积平方米，容积率就是3，以此类推。简单来说，在一定的地块上，房子盖的越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。

因此在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对居住就越舒服。容积率越大则相反。

一般对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率大小对生活的影响主要表现在内部规划差、安防难度加大和人口密度大这点上，简单来说，容积率的大小会影响到购房者所在小区的绿化率、楼间距以及小区内部道路，还会关系到购房者日后居住的舒适度。如果一个楼盘的容积率高于4.5，那基本上就跟“舒服”没什么关系了，容积率超过5就不建议购买了。所以在购房的过程中一定要注意不要忽视这个问题，容积率对于以后的生活舒适度是很关键的一点。03

人车分流的小区有哪些好处？

我们去售楼大厅，总能听职业顾问介绍说小区是人车分流，那到底有哪些好处呢？

回答问题前，先了解一下什么是人车分流。

人车分流字面上的意思就是将车流道路和人流道路分开，互不干扰地各行其道。车辆不需要经过小区地面的人行道路，直接从大门口的地下停车场进入，通过地下车库的电梯进入单元楼，这样可以减少车辆对于地面居民活动的影响。人车分流是住宅居住规划设计起源于美国。当时，在美国新泽西州以北的雷德伯恩住宅区，小区为了确保小学生上学、放学的安全，设置起了方便安全的步行系统，绿地、住宅和人行步道有机地配置在一起。道路分布把家庭主妇和孩子使用的步行路与车行路相分隔，这就是最早的“人车分行”，这种道路规划布局得到了很高的评价，被称为“雷德伯恩体系”。为什么，现在说要选“人车分流”的小区？首先是人车分流是比较依赖地下空间，地面上的空间会留给住户使用，换言之就是如果有小孩老人的家庭，小孩在小区里玩，老人锻炼身体等安全问题是有保证的，地面上基本上是没有车的，这样一来，小区的绿化面积，公共区域也会比较大。

日常行人出行是比较方便的。通过人车分流，这样既保障了居民的出行安全，也能保护车辆不被划伤，居民有更多的区域可以休闲使用，增大居民的居住舒适度。

此外，对于对于居住率比较高的小区来说，车辆和居住的人比较多的时候，时候肯定要降低车速，找车位，增加停车的时间，很容易造成车辆堵塞。人车分流的出现很大程度上的降低了停车压力，增加了更多的停车位。

最后是车辆行驶过程中肯定会有一定的噪音和尾气排放，楼层比较低楼层的噪音和空气质量也会降低，影响周边居民休息。人车分流很大程度上降低了上诉的问题。

04

可以推荐一下适合单身居住的小户型住宅吗？

目前推荐的有这两个户型。这里的指，70年产权，住宅性质的小户型。

一个是众汇·东岸雅苑86两室两厅一卫一阳台的小户型。

哈密现在已经很少有㎡以下的户型了，东安雅居做到了86㎡的户型，惊艳的是还带有两个小阳台。整体户型较为方正，可以看出来是动静分离的设计，各功能划分合理，互补影响。

西面厨房带有生活阳台，朝南卧室也带有小阳台采光不错。餐客一体的设计，客厅面宽到3.8m，还做了飘窗，使得整个客厅视野开阔，采光通畅，比较适合预算不多的小年轻居住。

另一个是奥博城47一室一厅一厨一卫的小户型。

作为稀缺的小户型，大白对于这个户型比较期待的。47平做到一室一厅小户型的同时，惊艳的是卧室、客厅朝南，客厅还带有阳台，通风与采光并存。进门左侧是L型敞开式厨房，右手侧是卫生间，这里也做到了干湿分离，干净卫生。总体来讲，虽然户型不大，但是五脏俱在，在功能分区上也是做到了相对合理，对于刚毕业或者打算一人居住的小伙伴，可以上车。05

我结婚前买了一套房子，自己还贷，房产证也只有自己的名字。婚后打算以媳妇的名义再买一套，这算第二套吗？

算二套。贷款比例中的首套和二套，均以家庭为单位。

你婚后再买，虽然没上你名字，但你已婚，不管写你老婆名字还是两个人名字都写，都等于是家庭财产。

————/END/————往期热文·哈密又增一新盘，47㎡王炸小户型，终于出现了！！·新城区VS老城区，谁才是哈密未来的发展核心？·哈密，疯狂的学区房！·哈密人抓住幸福！多层电梯花园洋房合集来了！千万别错过……·哈密楼市惊现三足鼎立市场格局，谁将是未来楼市的主战场？00，买房看这些就够了

鎏金华府

牡丹花园

尚书苑

有色家园

泽宇惠民花园

众汇·东安雅苑

翰林华苑·翡翠城

锦坤·橙郡

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