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文章来源：派沃设计

在存量成为地产的主旋律时，不断创新的“商业+”模式中，TOD项目以可持续发展能力的优势成为商业综合体的重要热点之一，国内不少地产开发商相继涌入，造就了TOD的开发高峰。

近年来，不少头部房企如万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、新鸿基地产.....有强势进入这一蓝海市场的趋势，积极布局，抢争这块“烫手”的“香馍馍”，拓展TOD商业版图。

万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列在这两年接连面世，引起轰动。像万科这样头部房企，甚至出现了一个城市多点布局的战略模式，构建“TOD网络”。

“TOD综合体”到底有什么魔力，能保持这样持久热度？放眼全球，当下最新、最火的“TOD综合体”又有多好逛？今天，笔者就带大家一起来看看。

1、那么，TOD到底是什么?

TOD是一个词组缩写，全称为“Transit（公共交通）-Oriented（导向的）-Development（发展模式）”，即：以“公共交通”为导向的发展模式。

国内TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，以-米（约5-10分钟步行路程）为半径进行高密度开发，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的生活中心。

2、对于TOD模式，都有哪些“误解”？

TOD商业项目不是“盖在地铁上”，更不是单纯的“轨道+品牌叠加”！

近年来，TOD项目遍地开花，某些开发商为了博人眼球，虚假地打出了错误的TOD的概念，这也导致了很多人会认为只要盖在地铁上面、甚至在地铁周边的都是TOD，或者轨道+品牌格子堆叠就是所谓的TOD综合体。

与其说TOD是一个项目，不如说它是“长在”城市轨道交通上的具有生命力的微型城市，这才是城市TOD的开发逻辑。

纵观每一个TOD项目，其标准都极为严苛：

其一，处于城市发展核心节点之上，拥有复杂而全面的业态，宏观角度上还涉及地区规划、城市复兴、郊区革新等城市发展。

其二，须与大型轨道交通枢纽相连，与城市有着充分的对接，实现“距离一公里”的理念，切实链接城市与商业，城市与人，人与商业。

其三，拥有一定的体量，这样才有足够空间才能去施展一座立体的“微型城市”。

那么，那些经典的TOD项目，又给城市带来了怎样的改变呢？

3、日本新宿站——东京城郊商业的“起搏器”

说起日本的TOD项目，东京新宿站是一个代表的经典案例。5条铁路、9条可换成地铁交汇成巨大的网络交通网，每日承载超过万人次的客流量。除了东、南、西三个主入口，还有多个出入口，连通新宿周围各大建筑和地面区域。

作为被吉尼斯世界纪录认证的“世界上使用人次最多的车站”，为保证承载巨大客流量的同时保持人流顺畅，新宿站对陈展设施、周边建筑、以及道路基建进行了一体化规划和建设，形成了一个清晰明了、通达良好，舒适、密集的步行网络，原本单纯以步行为目的的步行网络设计兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体，与新宿站无缝接驳，新宿站是东京久负盛名的大型繁华商业区，同时带动新宿站周边地价，在短短五年内上涨了37%。

最为早期的TOD先行项目代表，新宿站也在依附交通枢纽的基础上，聚集商业能量，将这个原本属于城郊之地，一跃“变身”为城市“副中心”，高效利用地下空间和存量土地资源，为市民打造出一个除家和公司之外的“停留空间”。

4、东京涩谷站——最大规模的TOD城市更新范例

涩谷站是东京圈中仅次于新宿站的第二大交通枢纽，9条重要线路在这里交汇，换乘人数超过万人次。在经历了“MarkCity”、“涩谷之光”和“涩谷STREAM”等大型项目开发后，涩谷站完成商业、交通一体化整合，实现层层推进的完美蜕变。

物业形态涵盖商业、文化设施、办公，物业形态分布为：B3-5F商业、6F-7F餐厅、咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间，这里被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。

涩谷站还因地制宜，建立了地下至地上共四层的空间步行系统，联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

在复杂需求和有限城市空间中，涩谷站基于TOD模式，实现对土地的集约化利用，通过竖向复合叠加城市功能的模式，与地铁站无缝链接设置多首层概念，引入目的性消费业态的公共空间、剧院等，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间尝试打造亮点是值得借鉴。

5、新加坡大巴窑TOD——新一代活跃宜居社区模式典范

新加坡大巴窑位于城市北部，7年改造之前，形象“老旧破”，面积8.18平方公里，人口约12万，属于城市人口较为密集区域。

在初期规划时，旨在将大巴窑建立成为宜居便利的生活中心，项目重心聚焦于周边社区生活的人群以及消费需求，真正打通步行城市的“最后一公里”。

公共空间可分为3个层级：围绕着轻轨大巴窑站开发的镇中心、东西两侧的邻里中心，以及社区中服务住宅住户的设施。

邻里中心配置小超市、自由市场和集市、诊所等公共设施；在社区住宅楼下的建筑底层架空处还设有老人与儿童的服务设施，如休憩椅、乒乓球台等。依托TOD模式，这里一跃成为新加坡便捷且具有活力的社区之一。

6、新加坡樟宜机场——又大、又好逛的“网红TOD”

相比与居民链接的轨交，机场除了本地居民，还有一大部分客流属于外来观光者。作为新加坡对外的第一张名片，樟宜机场显现出与众不同的气质。

星耀樟宜综合体以机场为据点，坐落于新加坡樟宜机场1号航站楼前方，地上五层与地下五层，完美融合游乐休闲景点、购物中心、酒店、机场运营设施等多种业态。

并将大自然带入室内，融合清新绿植与都市活力，成就新加坡规模最大的室内花园。

星耀樟宜将是新加坡规模最大的室内植物展示地之一，各种植物错落有致地分布在21,平方米的空间内。

在星耀樟宜5层的星空花园（CanopyPark）区域，借助绿色景观和高度优势打造了多重娱乐互动。这里的每个项目，都如同爱丽丝漫游仙境中的Wonderland般不可思议，令游人仿佛置身奇幻世界。

在国内，能与新加坡樟宜机场媲美的TOD项目，此前网上爆红的大兴机场当仁不让。

7、大兴机场——国内顶级的大型TOD综合体

早在年英国《卫报》评选“新世界七大奇迹”里，中国独占两席其一是刚通车不久的珠港澳大桥另一个就是北京大兴国际机场而且排名榜首！

整个航站楼的中心顶部建了巨大的六边形天窗，形成一个大型光庭，每条“指廊”顶部会延伸出一条天窗。

因为采用的是“五指型”布局，就像一朵五瓣花朵从出发层到登机口最远只有m，步行需要8分钟。

大兴机场的商业区域达到50㎡，多家品牌店铺包含了国内、国际的精品服饰、化妆品、电子产品、特色礼品和趣味玩具等。餐饮区面积近10㎡，涵盖了传统餐企、新兴网红、米其林餐厅等众多知名品牌。等飞机也不再是一件闹心的事，还可以感受在机场逛吃逛吃的奇妙体验。

国内TOD项目虽然起步晚，但这几年发展迅猛，出现了一些以龙湖、万科为首的优质标杆性项目，也逐渐形成了各自的风格特色，各有千秋。

8、重庆龙湖·光年——location，location，location

重庆龙湖·光年以重庆沙坪坝铁路综合交通枢纽为基点，是国内首个将高铁引入到城市核心区的TOD项目，共有4条轨交线路汇集于此。城市核心区的密集人流，以及相对复杂的城市轨交，为项目增加了更多的难度和挑战。

而龙湖·光年将高架平台上的步行流线与地铁公交等设施垂直相连，将原本被割断的步行网络重新连接，打造了一个舒适的步行街区。

地上部分建筑体量达到50万平方米，业态全面多元，联动周边商圈实现倍扩容升级，重庆龙湖·光年的“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体的超级TOD模式定位，也让其成为了国内TOD项目空间设计上的一个标杆。

9、万科天空之城——专注于“绿色生态”的微型市构建

相比于打造TOD概念，万科的天空之城系列更倾向于塑造“微型城市”的社区商业型模式，提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的“未来城市概念”。

位于上海徐泾UNI-CITY天空之城，就是一个复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的地铁上盖“城市共同体”项目。

通过站前广场进入美轮美奂的室内商场，消费者就能感受到惬意舒适的层层退台结合多层次公园以及各种精致、小巧的微型城市景观。

基于周边辐射的消费人群，在体验娱乐业态上引入旗舰级CGV影城、奈尔宝乐园、造梦盒子剧场等主力店，带来焕然一新的品质生活空间。

同时，天空运动场（非标篮球场、足球场、跑道）+天空駅前园+上达河滨公园+天空高线公园（超万方绿地）的活力源地公园景观体系，虽然预计今年开业，但已经让人迫不及待了。

贯穿着整个城市的生命，连通城市和人的时间与空间，其追求的“品质、陪伴、探索、绿色”，赋予商业地产全新活力，也指明了方向，相信不久便能成为舒适元气的新城市TOD生活中心。

10、“网红”TOD综合体带来的启示

当下，国内的TOD综合体也逐渐多了起来。结合国外案例及国内现实状况，可以给到TOD综合体的开发运营者一些借鉴：

交通+社区的生活业态，形成聚环效应

国内的TOD综合体模式尚未完全成熟，更常见的是在交通枢纽内进行餐饮品牌的叠加，而依据TOD开发逻辑，城市轨道交通上的“微型城市”是TOD综合体中不可缺少的一部分，商业依托于TOD强大的交通网，同样反哺TOD。

打造社区生活生态圈，构建强大的聚环效应，是国内TOD综合体的势不可挡的发展方向。

客流引导做好了等于成功一半

我们常常会看到，即使是与地铁接驳的商业体也未必能获得大量客源，其中一个原因就是前期在空间开发和动线引导上没有做到位，并非都能获取大量客流，如何合理设计动线，同时兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息功能是项目的重中之重。

不要盲目跟随趋势，理性开发

在商业存量以及一二线城市用地日趋紧张的双重背景下，TOD商业模式拥有强大的公共交通系统和辐射半径，拥有庞大且稳定的消费客群，加之政府不断出台的利好政策，成为未来城市发展的必然趋势。

但同时，因为目前开发周期长、规划设计难度高、开发主体利益关系较为复杂，拉高了开发门槛，目前国内入局玩家也仅20家左右。其次，TOD模式势能要放在更大的全局范围去考量，如果没有这样意识，就会在业态和品牌上出现布局偏差。

结语

“轨道交通并不是运人的工具，而是让沿线地区可居住的手段。”这句话出自于当代“TOD”规划理念的开山鼻祖、日本电气轨道运营大师小林一三。

TOD综合体是城市综合体的延伸，在交通与娱乐、餐饮与零售等各业态之间建立起相互依存、相互助益的能动关系。

国家这几年也出台多项政策大力扶持，TOD综合体作为一线大都市城市商业的重要依托载体之一，不仅能满足周边社区的家庭式消费需求，也以消费带动交通、经济的快速发展。

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