编辑：福贵

年9月30日，福田COCOPARK（以下简称“COCOPARK”）正式开门营业。

它是深圳福田区第一个购物中心，是星河集团旗下第一个商业项目，同时也是国内首个公园版情景式购物中心。

开业之时还被人赞为“结束了1号线购物公园站无物可购的历史。”

名头震天响。

但是，细数起来，这几年，COCOPARK过得并不是很顺心。

从年开始，COCOPARK就一直在对商场进行大规模改造。

拍于年11月7日

不过，改造之后的效果并没有显现出来。

年，COCOPARK的销售业绩出现滑铁卢，同比下跌30.77%，仅为18亿。

今年，受疫情影响，深圳购物中心按下了暂停键。

目前，位于深圳城市中心，金融CBD，城市会客厅的COCOPARK又是怎样一番光景呢？

4月20日下午，独角Mall团队来到COCOPARK，实时观看现场情况。

NO1

人流只达到正常水平的一半

喜茶、奈雪の茶坐不满

有餐饮店7点就开始收摊

4月20日下午6点钟左右，地铁1号线，人挤着人。

与此相反的是，外出买买买的人没以前多了。

下午6点20分，从购物中心C出口出来，直接进到COCOPARK负一楼。

尽管处于下班高峰期，尽管只在地铁口与商场连通处留下单人通行的通道，却没有出现拥挤现象。

整个逛下来，目测人流量至少被砍了一半。

商场内部整层整层的看不到几个人

为什么这么说呢？往下看。

首先来看面积达到㎡的星空广场。

这里一直是COCOPARK人流最聚集的地方，主要是因为餐饮品牌基本都是环绕着广场排布。

来源微博网友，发布于年12月28日

以往，这些地方都是座无虚席，想要喝杯奶茶还要去找找空位。

来源喜茶微博，发布于年8月29日

现在基本不用担心这些了，除了少部分门店能坐满外，不少门店还有大半空位。

茶饮界扛把子喜茶、奈雪の茶只有稀稀拉拉的十来个人坐在里面。

奶茶涨价，没人喝了吗？

到了晚上7点左右，LADYM和哈根达斯基本上已经空了。

而在疫情之前，差不多同一时间段，LADYM与哈根达斯基本满座。

拍于年11月7日下午

是因为饭点时间，都去吃饭了吗？

不。

不管是皖厨、金戈戈等稍大些的店，还是速食快餐，在里面吃饭的就那么几桌。

三楼餐饮集中区走动的人一个巴掌都可以数得过来。

负一楼靠近地铁G出口的位置，集中了不少小吃店，七点多一点，基本上已经没人了。

甚至有的店家已经收摊了。

七点半左右商家已经基本收拾完，预计七点之前就收摊了

而集中在商场内部的服饰零售区，一路下来，服务人员多过消费者。

原本在商场2楼的苹果一级代理店，也趁着这个时候把门店位置转移到负一楼靠近特斯拉的位置。

连苹果都吸引不了几个人，可以想象一下，那些卖服装、饰品的人流也不会好到哪里去。

苹果店内仅有几个店员

而与平安金融中心相邻的酒吧街，晚上七点半和八点左右两次前往，人流基本没有发生变化。

一排排的座位空着

来源微博网友，发布于年11月24日

疫情，使得很多人不愿去人流集中的地方。

但是，如果抛开疫情，COCOPARK一样过得挺艰难。

NO2

品牌调整，商场改造

销售业绩不升反降

年5月25日，经营了10年的永旺超市正式撤出COCOPARK负一楼。

该卖场的总面积达到㎡，是永旺在全国开设的首家都市迷你百货店，深受周边家庭主妇和都市白领喜爱。

来源携程旅行

租约到期后，COCOPARK并未续约，而是直接将其收回，分割成多个店铺，形成了现在的餐饮小食区。

曾经永旺部分区域分割出来打造成小食街，该区域可直达地铁站

COCOPARK自开业以来最大的调整也从此开始了。

当年，COCOPARK引进了华南地区首家永辉“精标店”、大弗兰、南壹粥铺、胖哥俩等品牌，这些调整对拉动商场人气起了较大的作用。

年，又新引进了不少品牌，包含VILEBEQUIN、LuLualways、Obag、SALAZAR、PAULHEWITT、EVAOUXIU、单农、例外等时尚品牌。

并且在当年开始对商场地板、天花板、中庭等地方进行翻新升级。

年，更是引进了Dior、SK-II、YSL、Kiehl’s、植村秀、LANCOME、法国娇兰、深圳首家AcquadiParma、GIVENCHY、APM、CPB等多家美妆品牌。

来源赢商网

同时也引进了华南首家ROYALSTACKS、深圳首家日本牛角烤肉店、华南首家写生旗舰店、华南首家STARTER、深圳首家TCH形象店等首店。

日本牛角烤肉店

不仅如此，今年，又新引进了华南首家乐高旗舰店。

该铺位于商场东门，正对着平安金融中心，此前是一家德国餐厅

也引进了BURBERRY美妆店，在美妆矩阵上又增一强力选手。

该店紧邻科颜氏，与星空广场相连

同时，今年年初商场也开始对外立面动手术了。

预计完工日期为年2月

面对福田区日益激烈的商业竞争，商场翻新改造，以及引入年轻化品牌，吸引了一批年轻人的目光。

但是，COCOPARK去年的销售业绩似乎并不是那么好看。

年COCOPARK的销售额达到26亿，而到年，销售额出现大滑坡，仅为18亿，跌幅达到30.77%。

是因为大幅调整而耽误了业绩吗？

这恐怕只是一小部分原因。

NO3

商场硬件设计落后

“回”字形动线易迷路

除了星空广场，COCOPARK在整体设计上并不是很好。

尽管它是中国首家“内街”式购物中心，打破了传统的封闭式构造。

但是这一操作，也成了它的桎梏。

从格局上来看，“回”字形人流动线，做不出比较大气的中庭。

和现在以单条动线为主的购物中心相比，会比较局促，不够大气和上档次。

商场唯一能够算是中庭的地方，也被周生生占据了。

这样的操作将商场空间被割裂开来，让本就狭小的空间显得更加局促。

而且，人在里面走动的时候，若是随便找个口子出去，很可能会辨不清方向。

最后，只能感叹一声：“我是谁？我从哪里来？我要到哪里去？”

就像笔者每次去COCOPARK，基本都是从星巴克旁边的门进去，进去之后直接前往星空广场。

真的是不敢在里面乱逛。

除了人流动线外，停车场也不是很方便。

停车场入口就不说了，毕竟还是双行车道。

出口处正对着平安金融中心，加上单行道，人车稍微多点，就得堵在那里。

或许，在十几年前，COCOPARK的设计很前卫，但是现在看来，要吃点设计上的苦头了。

NO4

占据城市核心位置

商业竞争压力大

作为星河集团的标杆商业项目，这些年来，COCOPARK的实力在深圳也能排在中上游水平。

随着皇庭广场、深业上城，以及去年刚开业的ONEAVENUE卓悦中心等商业项目入市，这些都会给COCOPARK带来一定压力。

目前，福田区已开业项目商业体量已超过万㎡，福田CBD地段商业已经趋于饱和，竞争激烈。

据独角Mall不完全统计

在日益追求体验式购物消费的前提下，COCOPARK在先天设计上，会让人逛着比较累，这是短时间内无法避免的。

已经进军商业地产领域15年的星河集团也没有闲着，在年就把星河国际裙楼商业纳入改造计划中。

效果图

升级完成后，裙楼商业部分将可能引入星河自营主力店星趣童堡，以及运动品类、家居馆等满足更多家庭客群需求。

现有商业部分以年轻客群为主，扩容商业以家庭客群为主，这样在商业竞争中也能占据一定优势。

不过，最终改造完成后，是人流更旺，还是再失一局，还需时间来验证。

对于COCOPARK近几年来的调整，你怎么看？是逆袭，还是会走下坡路？

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